不動産

池袋駅東口のみ上昇＝全体は下落基調－四半期地価調査

2月24日18時26分配信 時事通信
　国土交通省は24日、全国主要都市の計150地区を対象に四半期ごとに実施している地価動向調査結果（2010年1月1日時点）を発表した。東京都豊島区の池袋駅東口1地区のみ前回調査時（09年10月1日）から上昇したが、それ以外の144地区は下落、5地区は横ばいで、下落傾向が続いた。上昇地区の出現は6期ぶり。
　池袋駅東口の上昇は、大型家電量販店の進出などによる客足の増加で店舗需要が堅調に推移したことが理由とみられる。一方、池袋駅西口も駅一体型商業施設のオープンに伴う集客力アップの影響などで、前回の下落から横ばいに転じた。
　圏域別にみると、東京、名古屋、大阪の三大都市圏は全118地区中113地区で下落した。地方圏は32地区中31地区で下落。唯一、鹿児島中央駅（鹿児島市）が九州新幹線鹿児島ルート全線開通を控え、店舗需要が比較的堅調だったため前期同様に横ばいだった。　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100224-00000147-jij-pol

全国的に全面安のなか池袋東口のみ上昇です！
ちなみに私が2008年に買った物件が池袋東口
なんという先見性！もしかして天才？

（その前に爆下がりしてたんだけどね・・・）

資料はこちら
http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/lookreport20100224.html

最近読んだ不動産投資の本には驚いた。
不動産投資を始めてからほんの4，5年で爆発的に投資物件を増やし、いまでは10億超の物件（借金）を所有しているというのだ。
家賃収入はなんと月に1000万円超！

もちろんローンの返済があるから手元に残る額はずっと少ないでしょう。
しかし、これだけの高収入なら所得税は最高税率のはずだから毎年6000万以上納税しているということになる？

税収減に悩む日本国にとっては有りがたいお方だけど、そんなに税金はらって返済大丈夫なのか？
残念ながら本の中には納税額についてはまったく触れられていない。

で知り合いの某著名不動産投資家氏に聞いてみたところ
「でも、毎年物件買ってるからそんなに税金は払ってないんじゃない？」
との事。

不動産投資は初年度にかかる経費の割合が高いのです。

しかし買い続けるから税金が低く済むといっても永遠に買いまくりつづけることなんてできるのだろうか？
もちろん現金で購入なら現金の有る限りはいくらでも可能だけど、銀行融資を永遠に引き続けることは果たして可能なのだろうか？

うううむ。。。

ふと「わしゃ、止まると死ぬんじゃーーーーーー！」という吉本新喜劇の誰かのセリフを思い出しました。

自転車操業は回り続けていられるあいだは大丈夫ですが、うまく回らなくなったら突然死してしまいます。

このお方には一度お会いしてそのあたりどのようにうまく立ち回っておられるのかを聞いてみたいです。

最近本格的に不動産投資に参入するためにいろいろと準備しています。

今日は某銀行に融資の相談に行ってきました。
目当ての物件はいまのところ無いのですが、狙いを定める前にどの程度の信用力（借金力）があるのかがわからないと、いくらぐらいまで購入可能なのかがわからないし、返済計画も建てられません。
また、いくら良い物件を見つけたって融資が下りなければすべて無駄足になってしまうからです。

今までは「無職みたいなもんだからどうせ良い条件で貸してくれるわけないし～」って最初から諦めていたんですが、よく投資物件を紹介してくれる業者さんに「とりあえず聞くだけ聞いてみたらいかがですか？」と言われ、それもそうだなあと、とりあえず聞きに行ってみることにしました。
聞くだけタダですからね。

で、「定収は無いけど現金これだけあります！」と見せ金を作るため、いくつかの証券口座から一時的に出金し一つの銀行にまとめ、その通帳をみせてみたところ・・・

①某東証一部地方銀行　
　
おっけーです!でも定期収入が無いので最初は金利4～4.5％ぐらいになります。返済状況を鑑みながら徐々に調整させて頂きます。自己資金（見せ金）の倍ぐらいは全く問題ありません。
(数時間後)２３区内でこんな物件の話が来たのですがいかがでしょう？利回り１３％超ですのでご検討ください。
（売値は見せ金の２倍超）
　

②某東証一部地方銀行

超ウェルカムっす！２％より出来るだけ押さえられるようがんばらせていただきます！
物件の評価にも寄りますが、無担保100％融資も可能です！
とりあえず２％の計算で35年と30年で返済シミュレーション表作ってみたので、いくらぐらいの物件を購入するかこれで検討してみてください！

正直ビックリ。銀行によって金利2倍も対応が違うのか。おそらく審査の基準が銀行によって違うんだろうね。
②の銀行のほうが敷居が高く「金利が安いが審査は厳しい」と評判だったので、本命ではあるけど内心断られてもしょうがないなーと思ってた。高評価してくれて嬉しい♪

それにしても見せ金の数倍でも融資受けられるということは、要するに数倍の信用取引ってことだよねえ。
不動産投資の場合購入物件そのものが担保にもなるから単純に「現金にレバレッジをかける」というのとは違うんだけど、別にその現金で定期預金しろとは言われていない。
見せ金の役割が済んだらとーぜん証券口座に戻すんですがそんなんでもいいんですか（笑）

続きを読む >> CASH　is　power !

このようなコメントいただきました。
「以前、一般媒介と専任媒介で「一般媒介が上」と記述されていましたが、専属専任媒介が上ではなかったですか。宅建業者にお尋ねすると、勿論専任媒介が上との答えがありましたが。」

一般と専任のどちらがいいか、ということですが
私はやはり一般にして良かったと思っています。
複数頼んだ中で、結果的に契約まで漕ぎ着けてくださったのは一社ですが
他の業者さんも申し込みまで至らなかったというものの、何人ものお客さんに部屋を紹介して下さいましたし、地場系の業者さんは店頭の一番目に入りやすい位置に物件情報を張って下さっていました。

専任で頼んだ業者さんがその地域でダントツに来客数が多いなら専任で十分かと思いますが、
専任であろうと一般であろうと契約を取り付けた場合の業者の受け取る成功報酬の額は同じです。

また、
たとえばA社（来客数10）、B社（来客数5）、C社（来客数3）D社（来客数２）の４社が有った場合、一番来客数が多いA社にお願いするなら10のお客さんに見ていただけますが、一般媒介で他の３社にも頼めば、お客さんの目に触れる可能性は単純計算で2倍になります。
しかし実際のところ、各業者さんの集客力というものは外からはわかりにくいので、もしも専任でお願いした業者がD社だった場合、お客さんの目に触れる可能性は2になってしまいます。

宅建業者さんがどのような基準で専任が上と答えられたのかは、私にはわかりませんので
良かったらおしえてください。

やっと入居が決まりました～（嬉泣）
株はしばらくダメぽいからこれからは不動産だ！、と思って買ったというのに
貸借人を見つけるのにこれほど苦労するとは！

苦労したとはいっても賃料を下げていけば簡単に埋まる場所ではあったので、下げるのは最後の手段と思っていたら、ここにきて立て続けに申し込みが入りました。

業者さんの話では、今年はスタートがかなり遅いとのことです。
通常は年明けから物件を探しに来る人が増えてきていたのに
今年は1月はさっぱりで2月からちらほら。

たぶんこれまでは「今の部屋が3月末で更新だからどっか引っ越そうかな～」と軽い気持ちで引っ越しを考え始めたような人が、不況の煽りで引っ越しを自粛あるいは実家に戻るなどしているのでしょうね。
だから進学等が決まって本当に必要な人が探し始める２月半ばまでお客さんが来ない。

私が一度市場調査のため客のフリして部屋を探しに行った業者さんから何度も「部屋は決まりましたか？」と営業電話が来ていたので、お客さん自体が少ないことは実感してました。

そしてまた事務所需要の少ないこと！！
どちらかというと場所も間取りも事務所仕様の部屋だったのに、これほど内覧希望が少ないとは驚きました。
（風俗事務所としての申し込みはすぐにあったけど、さすがにそれは他の住民にさん対してマズかったので丁重にお断りしました。）

大家業なら安定収入というのは、もはや昔の話になるかもしれません。
すでに昔の話なっているのかも。

続きを読む >> 引っ越しシーズン？

m.k.さんからのコメント
一般的には沢山の業者に依頼している人の賃借人募集には、どの業者も精力的に動かないと思いますが？　動いても成約しなければ無駄な出費になりますから

私はそうは考えていません。
専任媒介の物件A（一つの業者に客付けを頼んでいる人の物件）と
一般媒介の物件B（複数の業者に客付けを頼んでいる人の物件）が
同じ地域で同じ家賃価格帯だとすると

A・・・今すぐ客付けしなくても明日見つければ大丈夫→後回し
B・・・先に客付けしないと他社に報酬を持って行かれてしまう→最優先

と考えてまずB物件から先にお客さんに勧めてみると思います。

続きを読む >> 一般媒介と専任媒介

空室を埋めてもらうため今日は賃貸業者さんを回ってきました。

大手2件、中堅1件、地場２件
この街の業者さんの数が系列店含めると１０００以上になってしまう超密集地域なので
全部まわるのはとても不可能です。

それじゃあどこを選ぶか。
CMガンガン流している大手がいいのか
前の前の代から続いているようなこの道××年の地元業者が強いのか
一見流行って無さそうなところのほうがむしろ集中して紹介してくれるのか

何事も経験なのでえり好みせず一通り頼んできました☆

続きを読む >> ひさしぶりにたくさん働いた

昨日の投資物件は、かなり急ぎの案件だったようですが、
はっきりしない点がいくつかあり
業者さんの説明では、書類が来週届くとか現在登記中など、
今すぐ契約するには不安だったため今回は辞退させていただきました。

相場の格言に

わからない物には手を出すな

という言葉があります。

あせらずに次のチャンスを待つことにします。

うぉぉぉぉ！！！
不動産オークションで、「別に今買えなくてもいいし～」っと超強気の指値入れまくってたらそのうち1つだけ通ってしまいました。
他にも欲しがってる方がいらっしゃったそうですが、こちらは現ナマ即決済OKとのことで勝っちゃったみたい。

見事落札なり～　ヽ(ﾟ∀ﾟ；)メ(ﾟ∀ﾟ；)メ(ﾟ∀ﾟ；)ノ　

物件と取引内容をちゃんと確認できたら明日契約。（ﾀﾞｲｼﾞｮｳﾌﾞｶ??）

昨夜遅く知り合いの不動産屋さんから多数の投資物件の紹介がありました。
お買い得ならもちろん欲しいところですが、売値が決まっていません。
オークション形式でめぼしい投資家に一斉に情報を流していて
興味があれば明日（今日）の昼までに指し値入れてくれとのことです。
売り主さんは今すぐにお金が必要なようですが、今日の明日とはこちらも大変だ
今がんばってexcelで計算してますが
しっかり自分なりの判断基準が出来ていないと即答できませんね

この先こういう話がますます多くなってくるのかな～って感じてます。

角山さんが膨れあがったキャッシュの運用に頭を悩ませていると書かれていましたが、
私はつい先日、都内の中古ワンルームマンションの一室を買いました。
もちろん全額キャッシュです。

不動産価格は大分安くなってきたとはいえ、まだ底値には遠いと思います。
また、不動産会社の所有する不良在庫が投げ売りされつつあり、
現在の空室が賃貸に回されて供給過剰になるかもしれない
といったリスクも大いにあります。

ただ、それらのリスクを踏まえても
現状の相場家賃でも山の手内側で諸経費を除いたグロス利回り10%を超える物件が、
株を買うぐらいのお手頃価格で売られていたのです。
建物自体はやや古いものの、税制的にマンションの寿命とされる47年まではかなりの余裕があり
入居率が9割程度なら多少家賃が下がっても寿命を迎える大分前に投資額を全額回収できる見込みですが、
47年経ったからといってすぐに取り壊されるわけではなく、管理さえよければ60年でも100年でも保ちます。

建物はとても良く管理されていて大規模修繕も終わったばかり
立地はJR、私鉄、地下鉄、計6線が集まる某ターミナル駅から徒歩数分という魅力がありました。
購入の決め手は、この場所なら今後家賃は下げざるを得なくなっても、賃貸需要そのものが無くなることはないだろうとの判断です。
また、家賃の下落は不動産価格の下落に比べればかなり緩いのです。

続きを読む >> キャッシュをどこに逃避させるか？

だいぶ遅くなりましたが前回の記事にコメントいただきましたのでその返信させていただきます。

>名無しさん
>住宅値上がりはバブル本場のアメリカ以上だと思います。

たしかにNZの住宅の値上がり率はすごいです。ただ、もともとがもの凄く安かったのです。

続きを読む >> NZドルと不動産　つづき

先日、NZ不動産の話を聞きに行きました。
独りで行くと、つい勢いでうっかり買ってしまいかねないので（笑）パパ氏に頼んでムリヤリ同行していただきました。
ありがとうございました。（これも人徳ですかね☆）

うっかり買ってしまいかねない程魅力的な理由は、そのシステムにあります。
NZ政府が供給をコントロールしているため、バブルが起きにくく、投資家に対してはなんと政府が家賃補償を10年付けるというのです！キャピタルゲイン課税も無いというし、相続税も無い。
だいぶ高くなってきたとはいえ、値段も日本の不動産に比べたら相当安いです。
しかも毎年家賃が少しずつ値上がりすることも約束されていると良いことだらけ！！
気になる投資利回りは、７％程度だそうです。

・・・・・

ん？NZの預金金利って何％だっけ・・・・・・・・？

続きを読む >> NZドルと不動産

あろーはー！！

ハワイのカウアイ島からのエントリー

こちらはホノルルと違って田舎なので、なかなかインターネット接続が厳しいです。（できることはできるけどかなり高い）
もちろん、ただ遊びにきているわけではなくて
現地の不動産市況の調査です（笑）

こちらの不動産市況も悪化してきているらしくてピーク時に比べると３割ぐらい安くなってきているらしい。
とはいってもいまだにかなり高く、思わず買いたくなるような値段ではありません。

写真はカウアイ島一番人気スポットのポイプ地区の売り家
サブプライムの影響でやむなく手放すのでしょうか？？
興味のある方は電話してみてはいかが？

続きを読む >> ハワイの最新不動産市況

inadakさんのコメントより

リートでも倒産するの　?
リートの実態は不動産で、
株主は金融機関が多くて、
PBRは0.5。

私もリートはかなりお買い得になったのではないかと思って、本を読んだり、セミナーに行ったりしてある程度勉強してきたのですが、
適正価格がさっぱりわからないため、どの辺まで下がったら安心して買いに行けるのかも当然わからない状態です。

続きを読む >> どうなる？REIT

昨日のエントリーにたくさんのコメントありがとうございました。
多くの人が同意してくれたことにちょっと驚いています。

ちょっと付け加えたいことがあります。
株やビジネスの世界でも同じことが言えるのだけど

「現在、本やセミナーで活躍している人は成功できた人だけ」
です。

その陰には数多くの失敗して人知れず消え去った人たちがいるはずです。
そのような人たちが表舞台に立つことは決してありません。

そして

続きを読む >> 不動産と株式投資　２

友人の投資家けーちゃんのお招きで不動産のセミナーに参加させていただきました。
けーちゃん、もう一人の講師の沢さんどうもありがとうございました。

会場に一歩足を踏み入れて、すごい数の参加者にまずビックリ。100人は軽く超えてました。
オプションセミナーにもこれぐらいの人が興味持ってくれたらなぁ(遠い目)

内容は素人の私にもとても興味深く、大変勉強になりました。
大変そう！でもやってみたい！って感じ。

特に思ったのは
「これって立派な事業じゃん！」ってこと。

続きを読む >> 不動産と株式投資　

フリーパパ氏の記事を読んでびっくりしました。開発コストが50万ドルのものを200万ドルで売っているのですか。。。
高値づかみは得意ですが、4倍とはねぇ
（実は私も買っているのです。。。高いなあとはおもったんですけどね・汗汗）

続きを読む >> タイムシェア！？

昨日建築士の友達から聞いた話

彼女はあまりの多忙のために、会社をやめて現在は派遣で活躍中。
人手不足なのか、建築ラッシュなのかほとんど休みもなく倒れるかというくらいの忙しさだったそうだ。
なにしろ7年後まで新築や立て替えなど建築予定がビッシリ詰まっているんだって。
（7年後までというのが凄いのかどうかが私にはわからないのだけど）

で、驚いたのは、「価格」そのものが大暴落中なんだって。物件だけじゃなくて「全部」下がってるそうだ。（全部って何だろ？土地や資材かな？？）
特にこの1年は恐ろしいほどの値下がりぶりで、これはバブル崩壊後でも無かった現象らしい。
バブル後は下がったと言っても徐々に下がっていったのに対し、今は毎日のように下がってるそうだ。
怖いね。

続きを読む >> 現場の首都圏建築事情

友人のカリスマ不動産投資家けーちゃんに
「これまで不動産投資の本何冊か読んできてわかったことは　”あまりにも勉強しなきゃいけないことが多すぎて全部理解するには何年かかるかわからない”　ということだ」と話したら

タイトルのとおり「株式投資は積み木、不動産投資はジグソーパズル」と教えられました。

積み木とジグソーパズルの違いについてはリンク先を読んでくださいって感じなのですが、「最初がいちばん大変で、慣れればどんどん楽になってくる」というのはオプション取引も似ているかも。

不動産投資に比べたらオプションの勉強量なんて1/100以下だと思いますが。。。

続きを読む >> 株式投資は積み木、不動産投資はジグソーパズル

ただいまですぅぅぅ～
私以外は全員がプロ不動産投資家＆専門家という「アメリカ不動産お勉強ツアー☆」にいってまいりました。

同行メンバーはフリーパパさん、以前こちらで紹介した太子堂不動産の森岡さん、
その他、不動産投資界では有名なカリスマ投資家さんばかり。
皆さんそれぞれブログやセミナーなど活躍中で内容もキャラクターも濃ゆいので本人の了承があればそのうちこちらでも紹介していきたいとおもいます。

それにしても不動産面白いです！

これまではローンが組めない、保証人も立てられない、だけどキャッシュで買うのは証拠金が減るから嫌、という三重苦？の私には不動産なんて縁のないものと思っていたのですが
いろいろ話を聞いてみると、そんなこともないみたいです。やっすい物件もあるし、ローンも組める。

特にアメリカは人口も増え続けてインフレ政策の国ということなので
日本よりも将来的な不動産需要は高い。
加えてこの円高トレンドは絶好のチャンスかもしれないのです。

でも、なんとなく買い時はまだちょぉぉぉっと先かな？？って気がする。
なぜなら業者さんが皆強気だったから。まだまだ買いたい人がいっぱいいるみたい。

このまま待ってても買い時が来るかどうかはわからないけど、よく知らずに焦って掴んでもしょうがないので
それまでトレードで資金を増やしつつ不動産のお勉強も始めることにします！
やるじょー！！　（＄∇＄）

inadak さんのコメントより
こんなに低金利の時代なのに、
リートの利回りを見ると、
7～8%がごろごろしていますね。
これをチャンスと考えるか　?
それともワナか　?
誰か専門家の方に教えて欲しいですね。

たしかにごろごろしてますね～
http://yahoo.japan-reit.com/page/data-top.html

私は専門家じゃありませんが、利回り7～8%なのにごろごろしているところがミソだと思います。
利回りは現在の配当と株価から算出した数値、そして株価は半年先を織り込みます。
減配の可能性が大きいと見られているのかもしれませんね。

もちろん日経平均が下がればほとんどの株は下げていますが、
インデックス以上に大きく下げている業種、
特に不動産は大相場が終わっていることだし、
サブプライムに始まる金融不安はしばらく後を引きそうなので、
この先市場全体が反転上昇していく局面が来ても、
騰がりにくく何かと売られやすいように思えます。

買うなら別の業種がよいのではないかな？

それと、専門家ほど肝心なことが見えていなかったりすることも多いので要注意ですよ（笑）

別ブログでちょっと書いたんだけど、超高級新築マンション見学会に行ってきました。はい、もちろん冷やかしです（爆）
F氏にお願いして一緒に行ってもらい大変助かりました。一人だったら収入や返済予定など細かく聞かれたときに本当はセレブではないとバレるところでした。(；・∀・)
（ここだけの話ですが、会場に着く前にF氏に「設定は社長と愛人といったところですかね？」と聞いたら、「バカ！新婚夫婦だよ」と言われたので、会場ではアンケート用紙にそのように書き、そのように振る舞ってきました。係員に「奥様」と言われるたびに笑ってしまいそうになり、押さえるのが大変でした。）

販売元は野村不動産ＨＤ(3231:東１)
最新四季報によれば最高益更新中だ。売れてるんだなあ。
一番安い部屋でも100平米が2億円超だそうですが（汗
こんなのが抽選でないと買えないってんだからお金持ってる人っているんですね。
係員氏によると、3年前に販売した同レベルの高級物件は現在価格が3倍になっているそうです
Σ(●∀●；)

この2億スタートの物件も値上がりするのでしょうか？係員氏は来年販売分まで完売予定だと息巻いておりましたが・・・
(´-`).｡oO(今がピークじゃないのかなー）

続きを読む >> 超高級分譲マンション事情