いちのみやあいこの相場虎の穴

最近読んだ本の紹介。

「恐る恐るの不動産投資」まりお×ダイヤモンドザイ編集部

この著者さんはダメダメ株式投資のweb漫画で有名になった方で、私も更新（ダメっぷり）をいつも楽しみに読んでいたのですが、
こんどは不動産投資に挑戦したお話です。

この本は2010年の発売だったのですが、次々と襲いかかる問題に悪戦苦闘しながらもリーマンショック直後というタイミングの良さや周囲の助けもあって、立地の良い高利回りRC物件を手に入れることに成功し，満室経営も果たし「いろいろ苦労したけど頑張って良かった♪」的なハッピーエンドでした。

しかし、その後2年で資金繰りが悪化。しまいには赤紙（差し押さえ通知）まで届いて精神的にもどうしようもなくなって結局手放すことになってしまいました。
その顛末はHP上で見られるのですが、正直言って本よりもこちらのほうが遥かに為になるし面白い（失礼？）です。
どうせなら最後まで終わってから本にしてほしかった。
投資入門書としては夢が無さすぎですが、実話マンガということですごく勉強になりますから。

この方の場合「買値＋リフォーム費用＜売値＋数年分の家賃収入」
ですから儲けは出てるように見えるのですが、税金とローン返済計画の甘さが大きな落とし穴でした。
RC物件は47年耐用ですので固定資産税が高く、家賃収入が増えた分、ローン返済額や諸経費に関係無く所得税や健康保険代も大幅に高くなってしまうのです。

よく、フルローンでがんがん物件を増やしていくレバレッジ投資という威勢のいい話をたくさん聞きましたのですが、借金の総額に比較して残るお金は少ないです。ローン返済が終われば楽になるのですが、返済が終わる頃には物件の価値はゼロになり多額の修繕費用が必要になります。売ろうとしても「土地値－解体費用」もしくは「実質家賃利回り１０％超（都内人気駅から10分内）～２０％超（その他）」程度の値段でしか売れません。

日本はデフレで地価の値上がりも期待できませんから、不動産は良い場所の良い物件をものすご～く安く買わないと儲からないのです。
難しいねえ～

＜ＥＭｅｙｅ＞ブラジル・レアルが急落、ギリシャ危機再燃で一時１ドル＝２レアル台に

また、ブラジル貿易協会のジョゼ・アウグスト・デ・カストロ会長は１４日、リオデジャネイロで開かれたフォーラムで、
最近のドル高もはいずれ１ドル＝１．８０レアルに戻る可能性があるとの見通しを示したが、「１ドル＝２．２０レアル
が望ましく、この水準を達成し、そのまま維持することを期待している」と述べた。
http://www.emeye.jp/disp%2FBRA%2F2012%2F0515%2Fstockname_0515_003%2F0%2F

うーむ。私は天才かもしれん。。。
なぜならこのニュースに気付かずに一昨日手持ちのドル資産をブラジルに送る手続きをしたのですから。
ちなみにそのドル資産は去年76円台のときにFX口座で両替したモノです。

レアルは現在40円前後。「ドル円+レアルドル」と分けて考える必要があるのですが、
このまま日銀が円高を放置し続けるなら一時的に35円割れもあるかもしれません。
その際は残りの現金をみんな送っちゃおうと思ってます。

ブラジル経済は今後１０数年大きくなりますが、投信や株を買うならもうちょっと待った方がいいかも？
投資マネーは世界中を回っているため、ブラジルの経済事情は関係無しに大きく上下するからです。現地通貨建ての直接投資なら将来の値上がりは確実ですが、世界経済や為替の影響のほうが大きいため、株や投信は今買えば確実に儲かるといえないのが新興国投資の難しい点です。
5年チャートで見るとリーマンショック時に買った人以外は利益でていませんからね。

しかし経済はいいので、世界規模でリーマンショック時並に下げることがあったら本気買いしてもいいでしょう！

teruさんからのコメントより

私は良い運用先、投資先が見つからないので仕方なく現金で持っています。 デフレ下では現金の価値が上がっていくことはわかっているのですが、本当にこのまま円で持っていて良いのか悩んでいます。ユーロもドルも怖いし。

私の場合は毎年のインフレ率５％超のブラジルで株と不動産（土地転がし？）をやることにしたので日本国内の投資はしばらくしないと思いますが、もし日本国内でよい投資先を探すとすれば、常に情報収集はしつづけて、見つけたときに即座に投入できるために現金は温存しておきます。

株なら数年に一回ぐらいは世界的な大クラッシュがありますので、そのチャンスをひたすら現金で待ち続けます。その際、安全のためにはETFかメガバンクあたりを買うのがいいです。かなり安く買えても長くは保有しない方が良いです。

FXなら長期的円高トレンドは変わらないので何かのニュースでおおきく円安に振れたときに逆張りします。しかし日銀が大きく方針を変えた場合は円安トレンドに転換する可能性があるのでそこだけは注意します。

不動産なら、狙った物件には売値よりも大幅に安い指値をいれておきます。RCよりも木造アパートか戸建てを狙います。しかし他にも現金を余らせていて良い物件なら今すぐ買いたいという投資家はたーくさんいますので、幅広く狙い気長に待ちます。

すでに投げ売り状態の不動産も多いですが、このデフレが続けばもっとすごい投げ売りラッシュが来ますので現金を難しい投資に使わずに大事に温存していてください。

ちょっと気になる記事を見つけたので一部抜粋。
古い記事でしたが、見つけたのが昨日なので私にとっては古くないということでお許しを（笑）

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http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20111228/225729/?rt=nocnt
不動産投資で自己破産続出のXデー近し？
第1回　ババ抜きゲームもどき
沖 有人
2012年1月11日（水）
「不動産と心中するつもりだろうか？」

後略
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不動産投資は情報＆知識武装すれば儲かるって私も以前は思っていました。
しかし日本がデフレで地価も家賃も年々下がっていく現状では、いくら魅力的な場所の素敵な物件でも賃料を下げないわけにはいかないんですよ。
だってまわりの物件が全部下げてるんですから、自分の所だけ高いままではお客さんに見向きもされなくなっちゃうんです。
つまり入居率は高く維持できたとしても利回りは年々下がっていきます。

そしてインフレ時の借金（ローン）は相対的に現金よりモノの価値が年々上がっていくため得するのですが、デフレ時の借金はモノよりも現金の価値が上がっていくため損です。
従ってデフレ時は投資などせずに現金を抱えこんでいるほうが結果的に儲かる可能性が高いです。
たとえ不動産投資がババ抜きであろうとも、地価が右肩上がりの時代ならたいていキャピタルゲインで儲かりましたが、今はその逆の時代なので利益を出すのはとても難しいのです。

デフレ直らないですかねぇ。。。

円から米ドル以外の通貨に両替するときは、いったん円から基軸通貨である米ドルにしてからその通貨に両替されるのでスプレッドが２重にかかります。
円から米ドルに両替をする場合のスプレッドの２倍よりも大きいです。
海外への電信送金の仕事なんて数字の書き換えだけなのになんであんなに抜かれるんでしょうか？
コンピューター化、グローバル化が広がっても銀行の利益ってしっかり守られてますよね。頭に来る。

ブラジルはグローバル化の真逆を突き進む国ですから、通貨の流出をとても嫌がります。そのためFX業者では取扱がないようです。アメリカの業者なども探したのですがやっぱり見つかりませんでした。
しょうがないので、とりあえずＦＸ口座でドルにしてドルのまま日本の銀行のドル口座に入れ、そこから現地銀行まで送金します。円からドルのスプレッドは１～２銭ぐらいですのでコストとしてはドルからレアル間のみです。
このまえはドル７６円で結構大きな額を両替出来たのですが、まだ予定額の半分です。気付いたら８４円まで円安が進んでいました。そのときは９０円まで戻るとか言われていたようです。私は９０円は無理だろうと内心思っていたのでそのまま待っていたら案の定８０円まで戻ってきました。こんどは７６円の壁も割るかな？

ちなみにレアルから円に戻すときは酷いです。１００万円相当額のレアルが日本の銀行に到着したときは５０万円ぐらいになっているそうです。よくわけのわからない税金が何種類も課せられるのです。
最近下がってきたとはいえインフレで金利がかなり高いので、現地銀行口座をつくってウハウハ金利生活♪と思っていたのですが、日本円に戻すつもりなら儲けるのは難しいです。
また、現地でクレジットカードやデビットカードをつくって国外で使う場合にもなんとか税が課せられるそうなので損します。
私はしばらく行ったり来たりの生活で投資額を円に戻す予定はないのですが、将来、どうしても日本円に戻したいときは、欧米人などにブラジル不動産を売ってブラジル以外の銀行から日本の銀行に送金してもらえば大丈夫じゃないかな？と考えたりしています。

ブラジルの都市部は日本や欧米中国その他世界各国の不況にはまったく関係無いようで、現在好景気真っ最中です。

金利がやや下がってきているとおり、数値的にはやや減速しているように見えますが、それは外国からの投資が減っただけで、それに取って代わって国内のニューリッチ層や中間層がブラジル経済を底上げしているので、実感としての景気の減速はありません。
街を走る車は皆新しく、高層ビルが次々と建てられ、人々は異常に高い税金にもかかわらず家や車や高級品を買い求めます。

また、自動車や家電などの産業では輸入の関税が高すぎるため、外資企業は現地法人を作り国内生産します。そのため国民の雇用が増え、人々は収入が増えるのでどんどんモノを買い、景気もよくなります。

一方、日本ではTTPとかグローバリズムを唱える変な人がいまだに存在していますが、グローバリズムって用は世界中での価格競争のつぶし合いですから、モノの価格は安くなっても自分たちの給料も安くなる（もしくは失業する）ので景気は悪くなってしまいます。

日本もブラジルの経済保護政策を見習うか、また鎖国すれば景気よくなるだろうなあ。

ごぶさたしております！
一時帰国いたしました～

いやぁ、日本のインターネット回線は素晴らしいね。
ブラジルではなぜかホテルの部屋からネットに繋がらず、ブログにログインできませんでした。
でもwindowsはダメだったのにマックやipad、iphoneだと繋がるんだよ。頭に来ちゃう。
apple最強なのかなぁ。しょうがないのでとうとうiphone使いになりましたわ。カナダで入手したsimフリー版でございます。

日本に戻ってきたといっても一時帰国なので通常の携帯キャリアとの2年契約はできません。
いろいろ調べた結果、携帯電話機能を放棄することにしました～～～わーーーーーーー！バンバンバン！！

それでもネット接続できなければ最新のiphone4sといえども超高価な計算機＆カメラでしかありませんので、インターネット用にsimカードを購入しました。iijなんちゃらというところで月に980円だったかな。124kとあんまり速くはないですが無制限接続です。
これでインターネットに常に接続できるので、どこからでもskypeが使えます。
それでも電話番号が欲しかったので、050plusにも加入しました。月315円で各通話ごとの料金は携帯に比べれば格安です。こっちから掛けるときはskype、相手から掛けてもらうとき＆こちらの電話番号が無いと繋がらない相手には050から掛けることができます。
いずれも契約の2年縛りといっためんどうなことはありません。

実際に外で使ってみた感じでは、通話の質に全く問題が無く、携帯キャリアに2年契約して月々高い電話代をするのがものすごくあほらしくなりました。

まぁ、東京の真ん中にいるからネット回線が比較的良いというのはあるでしょうが、場合によってはソフトバンクのダメダメ回線よりも良いかもしれません。

ワタクシはここに断言しますが、近い将来日本での携帯キャリア契約者は激減するでしょう。だってIP通話で十分だもん。
ネット常時接続＆通話で月に基本料金1300円ぐらい、もっと速い回線がほしくなっても＋500円程度ですんじゃうんだよ！！

続きを読む >> 帰国しました

地球の裏側まで来ると今まで自分が考えていた「常識」というものをことごとく打ち砕かれることも少なくありません。
ここブラジルのサルバドールという大都市では警察官がなんと賃上げストライキ中で軍隊が出動しています。
もともとサルバドールは治安が良くないところですが、警察がまったく機能していないので現在無法地帯となっています。観光で有名な場所でもあり2週間後にカーニバルが控えていますが、旅行者は絶対に立ち入らない方が良いでしょう。
サルバドールの警察官には、地域や住民の安全を守るという考え方は一切無いみたいです。
逃げ場の無い住民が気の毒です。
http://www.cnn.co.jp/world/30005524.html

続きを読む >> 警察官がストライキ

思ってたより悪くない、というのが第一印象です。

ｖｉｖｏというボベスパ指数構成銘柄でもあるブラジル他南米一の通信企業で
iphoneのsimカード60分無料通話付とインターネット250M無制限で月に約R100（4500円ぐらい）５００Mにすると倍額ぐらい。
しかし電話代は高く、30秒20円ぐらいと日本と同程度。平均賃金が日本の半分以下なのにかなり高いです。ついでに地下鉄やバス代も日本と同程度なので非常に高いです。
（収入格差が凄まじいので平均を出す意味があるのかわかりませんが。）
ほとんどのiphoneユーザーはskypeを上手く使って電話代を節約していることと思いますが、こちらも同じです。なるべくskypeで通話しています。
インターネットが鈍いがちょっとストレスですけど。

携帯電話はほとんどみんな持っています。残念ながら日本のメーカーは無いみたいです。ガラパゴスですからね。
　iphoneはこちらでは異常に高いので普及率はあまり高くないようで金持ちしか持てません。しかしカツアゲされる危険があるから外では使えません。外で使えないなら持ってる意味ないと思うんですがそれでもみんな欲しいみたいです。

現在ブラジルのサンパウロ州に滞在中です。

こちらはこれから真夏を迎えるところで気温は２８度から３２度ぐらい
この２，３日は雨ですが、晴れるとかなり暑くなります。しかし日本の夏と違い、湿度があまり高くないのでとても快適です♪
絞りたてのフレッシュジュースやスイカやマンゴーがおいしい！

時差は通常１２時間とまさに地球の裏側なのですが現在サマータイムのため１時間ずれています。
インターネットが不安定でなかなか更新の機会が無いのですが、
できるときに更新していきたいです。

さて、ブラジルでの最近の大ニュースはリオデジャネイロのビル崩壊で、毎日トップニュースになっています。

http://www.afpbb.com/article/disaster-accidents-crime/accidents/2853450/8367617
【1月26日 AFP】ブラジル・リオデジャネイロ（Rio de Janeiro）中心部で25日夜、ビル2棟が倒壊し、4人が負傷したほか、多数が生き埋めになっているとみられる。

　周辺の歴史地区は昼間は人通りが多いが、夜はほとんど無人となる。20階建てビルには法律事務所が多数入居しており、2つの階で工事が行われていた。また、一方のビルの1階には銀行やレストランが入居していたが、倒壊時に開店していたかどうかは分からないという。(c)AFP

最初爆発テロかと思ったのですが、治安の悪さは一切関係なく、ビルの設計と老朽化が原因だろうといわれています。
オリンピックの準備をしなければいけないというのに、建物がこんなに不安定だとは世界中に莫大なマイナスイメージを放ってしまいました。
被害者の救出と共にすべてのビルの安全性をすぐにチェックしなくてはいけません。
地震大国日本の、たぶん世界一厳密な建築システムを世界中に売り込むべきでしょうね。
地震の無い国でもこういう事があるぐらいですから。
私の今いるビルも古いので心配です。。。